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北京房价下跌20%? 专家称或是个案 真这样就崩盘了
Posterize Time:2017-6-4  Page Views: 344 order


     月成交量同比下滑65%、中介费普遍下调、地产中介出现关店潮……“3·17新政”后,地产中介俨然成了调控打击的重灾区。

  根据伟业我爱我家集团市场研究院的最新统计,5月北京二手住宅市场实际签单量环比下降了34.2%,新增客户登记量也环比下降11.9%,二手房成交均价环比下滑2.4%,跌幅最大的通州、亦庄等地幅度甚至超过了20%。

  华夏时报记者走访通州多家地产中介发现,目前二手房成交量已经降到了冰点,价格相比“3·17新政”出台前也下降了10%以上,买卖双方的博弈关系出现逆转。未来,房价还有进一步下降的空间。

  “房价已和去年年底持平”

  6月1日晚7时许,北京市通州区云景东路两侧,方圆一公里的范围内就集中了5家地产中介。虽然正值下班高峰,路上的行人川流不息,但地产中介的门店里还是没什么人,销售人员三三两两地聚集在门口聊着天。

  谈起通州近日的房价,链家地产时尚街区西区店置业顾问赵永强第一反应就是“没法说”,因为“成交量太低了”。整个4-5月份,他们代理的通州新城阳光小区,一单都没有成交。

  “现在别的小区有成交的,基本也都是业主着急卖的,价格能降下来。”他说。

  天兴房产经纪有限公司时尚街区店经纪人高春萍也表示,现在买房的人特别少,因为限购非常严,很多人都没有资质,“上户量(新登记客户数量)都少了,原来只要在北京缴纳够5年的社保、纳税就可以,现在还要在通州缴纳满3年的社保和纳税,而且‘认贷又认离’。”

  成交量降到了冰点,价格自然也上不去了。链家地产梨园店高级置业顾问高云霞表示,以新城阳光小区一套81平米的南北通透两居为例,“3·17新政”出台前他们卖出了一套,价格是475万元,合计均价大约在5.8万元/平米。如果是现在,报价也只能报5.2万元/平米,总价大约421万元,跟新政前相差了54万元,下跌了11%。

  “现在报价都不敢报得太高,否则客户看都不看,如果是业主着急卖房,价格还能再低点。目前的市场价格大约已和去年年底持平,比今年2月底、3月初时的高点回落了不少。”我爱我家梨园中心店的一位置业顾问也表示,“近期房价基本比较平稳,不像去年涨得那么凶,那时候有的房子甚至一夜之间上涨了20万-30万。”

  中原地产首席分析师张大伟告诉《华夏时报(公众号:chinatimes)》记者,伟业我爱我家集团市场研究院统计的通州、亦庄等地跌幅超过20%的数据让他“很惊讶”,因为一个月内出现这么大的跌幅有些“违背常识”。2013年年底房价开始下跌,到2014年年底,经历了一整年也就下跌了15%左右,这还是成交量持续低迷、买卖双方博弈很久的结果。2008年、2011年两轮调控,房价确实有出现“腰斩”的,但也是在6-9个月以后了,调控2个月就下跌20%的情况“历史上从未有过”。

  “跌幅20%这一数字可能是某些个案房源,业主着急出手的,不太可能是整个区域的均价。楼市不像股市那么大起大落,跌20%就该崩盘了。”张大伟说,“5月北京地区的房价大约下跌了1%-2%,这个跌幅已经不小了,虽然不多,但代表了趋势性的变化。”

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也向《华夏时报(公众号:chinatimes)》记者表示,他们研究院监测的通州、亦庄等地跌幅超过20%的数据,是由于这些区域的网签量很小,成交样本本身就比较少,而现在卖房的又都是着急出手的业主,所以成交价格就低一些,所以总的来说属于个案。

  “还有进一步下降空间”

  “3月上半月的时候通州还是好市场,‘3·17新政’一出台,一下就垮下来了,特别明显。”高春萍说。

  高云霞也表示,新政在限贷方面“卡得比较紧”,现在买房的基本都有贷款记录,所以就要认定为二套。以一套总价450万元的房子为例,新政前贷款可以贷到240万元左右,现在则只能贷到120万元左右。

  根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,2017年4月,北京二手房交易全款支付的比例为37.92%,环比3月份增加了8.77个百分点;到了5月,这一比例再次上升5.31个百分点,达到了43.23%。

  “我们是做中介的,感受比较明显。新政之前业主方比较强硬,很多人就是不降价。现在则是客户比较‘挑’,因为有资格买房的客户太少了。”她说。

  胡景晖也表示,新政已经改变了北京二手房市场的预期,买卖双方的博弈关系已经逆转,整个市场正在向买方市场转变。随着交易量的持续下滑,业主已经无力维持强势地位,买家不再积极,观望情绪浓,市场议价空间在增大,曾经坚挺的房价已经开始松动,下跌成为了必然趋势。

 有媒体报道,新政对中介行业冲击很大,有的地产中介甚至关闭了环京地区的100多家店面,将房产销售人员分流至唐山、张家口等地区。对此,胡景晖表示,新政确实对中介有一定影响,但这个行业已经经历过多次市场周期了,产品比较丰富,有租赁、有经营,还有新房,基本能够抵御这段时间的低迷。

  “确实也有一些中介门店关闭,以及人员流失。其中的原因比较复杂,有的是因为北京市治理‘拆墙打洞’,有的是正常的市场布局调整,中介行业本身也是人员流动比较大的。”他说。

  胡景晖表示,目前北京市场的交易量已经很低了,5月二手住宅网签量只有10000多套,未来也基本会维持在这一水平,下降空间不大。

  “价格方面,还有进一步下降的空间。如果成交量持续这么低迷,价格下降的可能性会比较大,特别是高总价、大户型的住宅降幅会更大一些。”他说。

  张大伟也表示,未来房价走势还是要“看政策”,如果调控持续这么严格,市场肯定会继续下行。

 
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