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调查房地产价格与房贷纠缠的背后
Posterize Time:2009-11-1  Page Views: 3045 order


      这样一组数字:1997年,中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元,到2005年,这一数字已经达到1.6万亿元。八年的时间增加了近80倍。尽管2006年国内房地产业走势尚未明朗,但个人房贷市场却已成为商业银行大打创新牌的“角力场”,固定利率房贷、“双周供”、“接力贷”、宽限期房贷、直客贷……林林总总,各家银行推出了一系列房贷产品。那么,在近期一路走高的房价中,银行信贷应该怎么办?

  1998年,房改作为拉动内需的措施之一被推行,房地产个人贷款也从此被推广。仿佛在一夜之间,历来以“寅吃卯粮”为耻的中国人,学会了“用明天的钱,圆今天的梦”。在国家金融政策的引导和支持下,居民的消费观念已由攒钱买房转变为贷款买房,负债购房占房屋交易总量的比例已逐年上升。按揭购房已成住房消费的主流,形成了一种消费时尚。相关数据表明,2000年以来,住房销售额增长普遍显著地高于城镇居民人均可支配收入增长和城乡居民储蓄余额增长,2000年超过51%以上,2004年也达30%。这种情况说明了改革开放20多年来持续被压抑的住房需求迅速释放,同时表明这种释放不是建立在居民可支配收入与储蓄同时增长的基础上。房地产的需要与需求存在着巨大的有效需求缺口,据测算,2004年度潜在供求差额达4370亿元。说明国内城镇居民可支配收入与房地产增长不协调,也就是说,国内房地产快速增长不是建立在国内居民可支配收入相应增长的基础之上,大多数人靠贷款买房,房地产开发和消费过于依赖银行信贷,银行新增贷款中房地产贷款占比较高,无形中增加了银行信贷风险。

  从房地产企业的资金来源来看,尽管房地产资金来源是多样化的,但追根溯源,绝大部分的资金还是来自包括房地产开发贷款和住房抵押贷款在内的银行信贷资金。2004年房地产企业资金中仅有16%左右是自有资金。这就是说,房地产开发企业的80%以上资金来源于银行贷款。此外,从资产负债率来看,1997年以来,中国房地产开发企业的资产负债率一直高达75%,远高于国内其他行业的企业60%的资产负债率;房地产开发企业的贷款和自筹资金与当年完成的房地产开发投资额之比在2003年达到了90%以上。这些数据基本上也佐证了国内房地产的开发基本上是依靠银行信贷来完成的。

  由于房地产行业的特殊性,房贷风险历来受到各国银行的重视。根据国际经验,个人住房贷款比重接近或达到18%-20%时,商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。在我国,房地产贷款余额从1998年末的3106亿元上升到目前的2.5万亿元左右,占全部人民币贷款总额的14.7%,已经直逼警戒线。

房贷总量激增无疑也是当前房价居高不下的原因之一。高房价不仅让贷款购房者承担了高负债之苦,还可能产生影响金融稳定和安全的外部效应。“房奴”队伍的膨胀是金融风险的预警信号。因此,在防范房贷增量风险的同时,化解住房贷款存量风险的任务也日显艰巨。高速增长的住房贷款是占用信贷资金时间最长的贷款。由于银行吸收的资金往往以短期为主,而发放的住房贷款却几乎都是10年甚至20年、30年,这对信贷资产的流动性提出了越来越高的要求,一旦银行资金流动性不足,“贷长借短”的矛盾就会突出。

  房贷激增在短期内可以增加商业银行的利润,但从长远看,必然加剧房地产贷款的长期性和银行资金来源短期性的矛盾,从而加大商业银行的中长期流动性风险及银行信贷结构的不合理性。更为严重的是,当吹大的房地产泡沫破灭时,首当其冲将波及银行业。目前,国内银行界普遍认为房地产贷款是一种优质资产,特别是个人住房消费信贷。但有学者指出,这种看法是建立在以下几个前提条件上的,一是房地产市场的价格只升不跌;二是银行的利率水平永远保持在现在基础上;三是中国的经济繁荣不会出现周期性变化。但实际上这三个前提都是有条件的、不确定的,也是会变化的。

  一项统计数据显示,去年上半年,在中国17万亿元贷款总量中,房地产相关贷款有2.5万亿元。而在这17万亿元贷款中,以房地产及土地抵押的贷款,要占到50%的比重,这使得银行在抑制房价上涨中的作用举足轻重。如何既能挤掉房价泡沫,又不至于引发风险,这需要商业银行拿出智慧。

  房地产价格的走势将直接影响到金融资产的质量,也影响金融市场的发展。当前严把信贷、土地两个“闸门”,仍然是是防止房地产投资过快增长的重要措施。在保持宏观经济政策连续性和稳定性的同时,注重区别对待,分类指导,有保有压,有针对性地解决当前房地产贷款方面的突出问题,也应当是宏观调控的关键。

 
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